Grupa Oto:     Bolesławiec Brzeg Dzierzoniów Głogów Góra Śl. Jawor Jelenia Góra Kamienna Góra Kłodzko Legnica Lubań Lubin Lwówek Milicz Nowogrodziec Nysa Oława Oleśnica Paczków Polkowice
Środa Śl. Strzelin Świdnica Trzebnica Wałbrzych WielkaWyspa Wołów Wrocław Powiat Wrocławski Ząbkowice Śl. Zgorzelec Ziębice Złotoryja Nieruchomości Ogłoszenia Dobre Miejsca Dolny Śląsk

Wrocław
Kiedy skończy się hossa na rynku mieszkaniowym?

     autor:
Share on Facebook   Share on Google+   Tweet about this on Twitter   Share on LinkedIn  
Choć rok do roku notujemy jeszcze wzrost cen mieszkań, w niektórych miastach nawet dwucyfrowy, to pojawiają się już pierwsze sygnały, które mogą wróżyć zbliżanie się końca hossy.
Kiedy skończy się hossa na rynku mieszkaniowym?

Od lutego 2009 r. Indeks Cen Transakcyjnych Home Brokera i Open Finance nie był na tak wysokim poziomie jak obecnie. Najnowszy odczyt wskaźnika bazującego na transakcjach dokonanych przez klientów obu firm to 915,52 pkt. Przez ostatnich 12 miesięcy wzrósł on o 7,9 proc. Skala wzrostów jest w poszczególnych miastach zróżnicowana, spośród głównych ośrodków obniżki zanotowaliśmy tylko w Lublinie i Poznaniu.

Warszawskie ceny dynamicznie rosną

W Warszawie, która jest najważniejszym rynkiem mieszkaniowym w Polsce, przeciętna cena metra kwadratowego mieszkania wzrosła przez ostatni rok o ponad 9 proc. i wynosi obecnie 7974 zł, pierwszy raz od zimy 2011 r. przekraczając poziom 7900 zł. Najtańsze mieszkania w stolicy to 5-5,5 tys. zł za mkw., po drugiej stronie znajdziemy stawki zbliżające się do 20 tys. zł za mkw., jednak są to zawsze lokale w wyjątkowych budynkach i lokalizacjach. Stołeczny rynek jest mocno zróżnicowany zarówno pod kątem lokalizacji czy standardu mieszkań, jak i jeśli chodzi o profil kupujących. Obok osób kupujących nieruchomość po to, by zaspokoić własne potrzeby mieszkaniowe, dużo do powiedzenia mają tu inwestorzy, kupujący lokale na wynajem. Kierują ich tam niskie stopy procentowe pociągające za sobą słabe oprocentowanie depozytów i obligacji skarbowych.

Oprócz Warszawy, ponadprzeciętny wzrost cen zanotowaliśmy w Gdańsku, Katowicach, Szczecinie i Wrocławie. Spośród głównych rynków najbardziej dynamicznie średnie stawki urosły w ostatnim roku w stolicy Górnego Śląska, o prawie 18 proc.

Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania

w największych miastach Polski i ich zmiana w czasie

Miasto Mediana ceny mkw. Zmiana ceny r/r
Gdańsk 6 278 zł 12,4%
Katowice 4 874 zł 17,9%
Kraków 6 518 zł 1,2%
Lublin 4 607 zł -5,1%
Łódź 4 741 zł 6,4%
Olsztyn 4 678 zł 4,1%
Poznań 5 688 zł -3,9%
Rzeszów 5 041 zł 7,2%
Szczecin 5 166 zł 9,7%
Warszawa 7 974 zł 9,2%
Wrocław 6 329 zł 11,4%


Źródło: Home Broker i Open Finance; na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

 

Lublin i Poznań na minusie

Choć w większości badanych przez Home Brokera i Open Finance miast ceny mieszkań rosną, to na liście największych rynków znajdziemy dwa wyjątki: Lublin i Poznań. Przez ostatnich 12 miesięcy mieszkania staniały tam odpowiednio o 5,1 i 3,9 proc. To efekt niższego popytu na mieszkania, szczególnie widoczna na rynku pierwotnym, gdzie rosnące koszty budowy są przerzucane na kupujących i część z nich rezygnuje po prostu z zakupu.

Początek końca hossy mieszkaniowej?

Kilkunastoprocentowy spadek liczby kupowanych od deweloperów mieszkań, czyli najnowsze dane firmy doradczej REAS, to pierwsza od dłuższego czasu ogólnokrajowa informacja, która pokazuje, że dynamiczne ożywienie na rynku nieruchomości nie będzie trwało wiecznie. Jeśli podobne odczyty pokażą następne kwartały, to będzie to oznaczało, że obserwowana od lat hossa przechodzi w kolejną – prawdopodobnie ostatnią – fazę.

Jest to związane z rosnącymi kosztami budowania mieszkań. W górę idą stawki dla podwykonawców, ceny materiałów, a i o tanie działki jest coraz trudniej. Ten wzrost kosztów deweloperzy przerzucają oczywiście na klientów, a nie każdy kupujący jest w stanie to zaakceptować. Bardzo prawdopodobne, że dotyczy to szczególnie inwestorów, którym przy wyższych stawkach zakupu wynajem przynosi po prostu niższe profity.

Dla nich decyzja o zakupie kolejnego mieszkania na wynajem podyktowana jest prostą kalkulacją rentowności. W efekcie wzrost ceny zakupu mieszkania na wynajem o 10 proc., na wynajmie nie zarobią już np. 6, ale 5,4-5,5 proc. Niby zmiana nie jest diametralna, ale bez wątpienia obniża premię za ryzyko, której oczekują inwestorzy wybierając mieszkanie zamiast na przykład bezpiecznej lokaty bankowej. Warto przy tym pamiętać, że nie tylko cena metra rośnie. Drożeją też materiały wykończeniowe i usługi ekip remontowych, co jest kolejnym (choć znacznie mniejszym) ciosem w rentowność. Kolejne miesiące pokażą na ile rynek mieszkaniowy zacznie kusić inwestorów spekulacyjnych wierzących w dalszy wzrost cen nieruchomości.

W kredytach jeszcze spokój

Póki co nie widać natomiast zawirowań na rynku kredytów mieszkaniowych. Trzyosobowa rodzina, w której oboje rodzice pracują i zarabiają po średniej krajowej, przynosząc do domu łącznie ponad 6 tys. zł netto, może pożyczyć na mieszkanie kwotę bez mała 500 tys. złotych. Problem w tym, że zadłużenie się na taką kwotę wymaga nie tylko posiadania zdolności kredytowej, ale też sporego zapasu gotówki na wniesienie wkładu własnego (minimum 10-20 proc. wartości nieruchomości) opłacenie wszelkich prowizji, opłat czy wynagrodzeń osób zaangażowanych w transakcję. W sumie – żeby mieć spokojną głowę – warto mieć w kieszeni 70-80 tysięcy. Kwota ta może jednak wzrosnąć zależnie od tego, jak dużo pieniędzy trzeba będzie zainwestować w mieszkanie w ramach wykończenia i wyposażenia.

Te trudności nie stanowią jednak dla Polaków przeszkody nie do przejścia. W efekcie od stycznia 2017 r. na rynek konsekwentnie napływają informacje o rosnącym popycie na kredyty mieszkaniowe. Najnowsze dane BIK mówią, że w czerwcu popyt na kredyt był o 17,2 proc. wyższy niż rok wcześniej. W tym wypadku chodzi o wartość zadłużenia, o którą wystąpili Polacy. Powodem tego wzrostu jest więc nie tylko rosnąca liczba chętnych na kredyt, ale też w dużej mierze popyt rośnie dlatego, że za mieszkania trzeba płacić więcej. Skoro dane z rynku kredytowego nie pokazują żadnych oznak spadku popytu, to można zaryzykować stwierdzenie, że wcześniej wspomniany spadek liczby kupowanych mieszkań na rynku pierwotnym, jest efektem wstrzymywania się z zakupem przede wszystkim przez osoby dysponujące gotówką.

 


Marcin Krasoń, Home Broker, Bartosz Turek, Open Fi



Dzisiaj
Piątek 19 października 2018
Imieniny
Michaliny, Michała, Piotra
Redakcja

tel. 512 745 851
redakcja@otomedia.pl
Partnerzy serwisu
Gmina Udanin
Starostwo Średzkie
BOK MCC
Śniadanie Mistrzów
Kino
FORUM
OtoZgorzelec.pl © 2007 - 2018 Otomedia sp. z o.o.
Redakcja  |   Reklama  |   Otomedia.pl

Twój afisz
na grupie Otomedia.pl
zadzwoń: 512 745 851
e-mail: reklama@otomedia.pl
Znajdź wydarzenie
na naszym afiszu
Znajdź wydarzenie
na naszym afiszu
Twój afisz
na grupie Otomedia.pl
zadzwoń: 512 745 851
e-mail: reklama@otomedia.pl